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在这个博客圈子里是很少人发博文谈股论金的,但是也并不能证明读者就不关心该类话题。我想说:要坚定地持有地产股

——我提出的论据有以下几点:

一、判断一家公司的产品有无市场,销路几何,是我们对其价值投资的依据。房地产公司的产品即房子,目前市场需求旺盛,前景广阔,例如,今年3月的一份联合国报告指出,中国是世界上城市化建设最快的国家。而我们的《中国城市发展报告》2009年卷亦指出,中国已进入城镇化加速时期,预计到2020年,将有50%的人口居住在城市,2050年由75%的人口居住在城市。   

——城市化建设,得多盖房子才行.

二、目前的房地产调控有央及无辜之嫌。因为房地产公司在房地产的制造链上仅是中间的一个环节——其买来地块,制造房子。而一套房子的成本中,地价占60%以上。因此,调控来调控去,房价降则地价降;或反过来,地价先降房价后降。无论是哪一种结果,地产公司作为中间段的产品制造商的利润是要的。                            通常是,从政府手里拿地高了,那就加上盖房子的成本——高来高去,房价亦高。如果从政府手里弄到了便宜地块,那就低来低去,——房价低。但是,要想看到面包比面粉便宜,那是不可能的,除非这家公司资金链断裂,清场大甩卖。

三、眼下热议的人民币升值与通货膨胀抬头,均是房地产业的利好。 

四、最近颁布的“国36条”亦是地产公司的一大利好,因为他鼓励地产公司参与政府机构主导的政策性住房建设。而地产公司的产品就是房子,不管它是商品房还是廉租房,保障房,经济适用房,在商言商,他地产公司都要赚取一定利润的。只要有活干、有钱赚,管他是为富人还是为穷人盖房呢。

五、房地产行业对整个GDP的贡献有目共睹,牵一发而动全身,什么GDP增长率、就业率,还有金融,钢铁,建材,家电,基础设施,城市交通,甚至国民生存条件、幸福指数……一荣皆荣,一损皆损。因此要看清楚,政府出手打压的是房价,而不是房地产行业。                                                    

顺便说一句,一个城市房价的绝对高度制约着这个城市发展的宽度。例如北京市二、三环的房价不高,就没有人愿意到四、五环买房,而四、五环的房价很低,发展商就绝对不会到通州、昌平盖房。这道理如同一颗石头砸入水中,溅起的水花越高(中心区房价),荡起的涟漪越宽(城市规模),这情形全世界的城市都一样的,以纽约市为例,处于中心区的曼哈顿房价很高,人们的住宅区才向周围的布朗区皇后区扩散。又例如香港岛的房价很高,于是收入不高的人才到九龙,新界等偏远的地方购房。收入有差别,居住分层次,看菜吃饭,量体裁衣,有多少钱办多大的事,这是浅显的道理呐!现在的问题是,为什么非要把一个城市中心的高房价打下来。结果是——要么低收入者也可涌入到市中心购房,要么该城市不要向周边扩展了。                   

当然,严厉打击一出手就几十套团购的外地炒房客,我举双手赞成。发展商悟盘惜售,如同哄抬物价、谋取暴利,亦应有相应措施制裁。但我们的政策制定也要讲究精确打击.例如出台一个新规:从今年起,房子购买后电脑锁定十年后才能出卖。这样一来,是刚性需求的自住买家无所谓,而投机取巧的炒家则受不了。这总比那么些个讨论讨论去的加税加费简单易行吧。

六、最后要说的是,目前的地产股价偏低、市盈率奇低。有的上市公司发表今年一季度报告,每股盈利5毛钱,仅一季度就把去年全年的盈利给超越了。赚钱是硬道理。可是这公司的股价才6-7块钱,你说这么便宜的股票去哪里找?地产股去年8月调整至今,已跌去40%。别等“巴菲特”动手了你才跟进——太迟了。

记住股神的那句话:在别人贪婪的时候恐惧,在别人恐惧的时候贪婪。

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王幸平

王幸平

147篇文章 1次访问 18天前更新

有多种职业经历,曾经在金融院校任教,在特区央行、中资商业银行、外资商业银行工作。嗜旅游,关注金融问题。

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